摘要：田傲云/发自河北张家口房地产商与地方政府，共富贵易，共患难难。最近一个月以来，为了活命，房地产商不得不大降房价、少拿地、多回款。这三者中的前两者，极大冲击了地方政府的经济命根子。半个月前，河北省张家口市下发了一份《关于进一步加快完善房地产长...
田傲云/发自河北张家口
房地产商与地方政府，共富贵易，共患难难。
最近一个月以来，为了活命，房地产商不得不大降房价、少拿地、多回款。这三者中的前两者，极大冲击了地方政府的经济命根子。
半个月前，河北省张家口市下发了一份《关于进一步加快完善房地产长效机制的通知》，有一条要求“已取得预售许可的项目不得低于成本进行销售，新取得预售许可的项目不得低于备案价格的85％进行销售”。这是要防止楼市已经出现了一年多时间的房企降价潮继续恶化。
9月27日-28日，记者在张家口主城区部分楼盘调查发现，房地产市场下行压力之下，房企降价几乎是普遍现象。多位受访房企工作人员称，“我们也不想降价，现在都在赔钱，但周围同行都在降价，我们也只能随行就市降价销售。”
“限跌令是部分自媒体的解读，实际上是为了稳房价，防止楼市大涨大跌。”张家口市一位接近政府的人士向中国房地产报记者透露，其实张家口一直都有“新取得预售许可的项目不得低于备案价格的85％进行销售”的规定，只是从前没有强制性执行，现在由于房企降价幅度较大，将对房企降价行为进行严格约束，但具体执行细则还在敲定中。
张家口并非第一座出台“限跌令”的城市。据记者不完全统计，8月以来，唐山、昆明、岳阳、江阴、菏泽、惠州等多个城市先后出台了类似政策。
生死时刻，房企开启以价换量
“以价换量”的降价模式，2019年年底就开始出现在张家口楼市。
多位当地房地产人士向记者透露，自2015年张家口申冬奥成功后，受到国内外广泛关注，随之而来的就是楼市持续向好。棚改红利，以及北京购房需求外溢带来的楼市马太效应，2015年到2017年间，张家口房地产项目供应激增、房价翻倍。
2018年下半年开始，由于冬奥会红利提前透支、供应量激增、项目同质化严重，加上当地出台楼市调控政策，张家口楼市开始逐渐下行。
“2019年11月的时候，当时周围房价大多还是12000元/平方米左右，结果有一家房企以均价9000多元/平方米低价入市，因为这个价格远低于周边房价，受到购房者热捧，导致很多刚买了其他房企项目的购房者要求退房。”某全国性房企张家口工作人员告诉记者，算上其他建设、营销等财务费用，9000多元的均价大概率是亏本销售，“他们的拿地成本大概是6600元/平方米。也是从这个项目开始，大多数房企在张家口的住宅楼盘纷纷跟随降价。”
一家本土房企营销人员也侧面证实了上述说法，“因为疫情，我们售楼处一直到去年4月份左右才复工，当时因为有房企在2019年年底以低于市场价入市，导致周围其他在售楼盘销售情况不理想，加上疫情因素，整体楼市情况不好，所以我们去年复工后也做了打折促销的活动，现在均价在9000元/平方米。”
一位购房者表示，他在计划购买婚房，不过现在明显感觉到楼市在降价，想再等等，看是否还存在降价空间。“我们去看市里的一个项目二期，一套120平方米的房子，总价比一期要便宜七八万元。”
万全区西豪丽景森林雅居项目运营总监石净承说，“降价后销售情况确实有好转，因为周边项目以及市区各大楼盘都降价了，今年7月份，我们打9折销售，一个月卖了20多套，之前每个月销售量只有个位数。”。
石净承表示，万全区距离市中心区域开车大约20分钟路程，本项目属于张家口高新技术产业区区域，加上楼盘集中，公共资源几乎是共享的，2020年之前，项目价格相差不多，也并不存在竞争关系，“我们项目是属于低密产品，但有企业为了加快速度回笼资金，开始大幅降价，地段配套几乎共享的情况下，购房者肯定买更便宜性价比高点的产品。”
记者在主城区桥东区、桥西区和经开区调查获知，房价从2019年13000元/平方米左右，降到目前均价8000多元/平方米。稍微偏远的万全区房价从2019年均价6000元/平方米左右，降到目前均价4000多元/平方米。
由于官方并未发布今年的房地产销售数据，根据《2020年张家口楼市白皮书》数据，2020年主城区商品住宅共成交4684套，环比上升22%；成交面积58.22万平米，环比上升30%；成交金额50.47亿元，环比上升13%；成交均价8670元/平米，环比下降13%。
“买房是买涨不买跌，现在市场环境是都在降价，不着急买房的客户就开始观望。”前述本土房企营销人员表示。不过，主城区新房均价在今年降到8000多元/平方米后，就没怎么波动过。“这个价格水平大概也到底了，等冬奥会结束后，再看会带来什么新变化。”
张家口市一位接近政府的人士向记者透露，张家口的真实住房需求并不高，只有几百套，仅占供应量的10%。“当地人能承受的主城区价格其实在7000元/平方米左右，但张家口房价这几年涨得太快，当地没有产业，本地人收入不高，买房十分困难。”
该人士透露，张家口房价确实出现波动与负效应。“此前的7月中旬，有楼盘降价幅度过大，业主维权，出现影响社会稳定事件，所以张家口市住宅与房地产业协会发过不得以低于成本价售房，不能故意破坏规范的销售市场秩序等倡议，接着又召集房企开座谈会，会上达成了不能大幅度降价的共识。”
上述人士称，“一些资金链紧张的房企，楼盘打折力度很大，这对市场很不好。”
“限跌令”之外，需要逆周期调节政策
房价不能大涨，也不能大跌。这是每次房地产市场出现下行局面的时候，很多城市政府的选择。
出于稳住市场，9月14日，张家口市下发楼市通知中要求：已取得预售许可的项目不得低于成本进行销售，新取得预售许可的项目不得低于备案价格的85％进行销售。
“‘限跌令’表面上能够防止楼市下行带来一系列风险，但也会让楼市失去价格调节的作用，让楼市可能陷入到有价无市的流动性危机之中。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为。
张家口多位受访房企人员表示，在9月25日前后收到了文件，但目前还没有要求执行。“此前张家口市房协发出过类似倡议，也提到地方政府会在9月份出台相关政策，但现在具体的执行细则还没有落定，我们也不知道什么时候会回调价格，如何回调，现在都在等通知。”
前述张家口市接近政府的人士表示，出台政策是为了稳房价，对房企降价行为进行严格约束，防止楼市大涨大跌，具体执行细则还在敲定中。
柏文喜分析称，目前全国多个城市出台类似“限跌令”政策，表面原因是保证房价和低价的平稳运行，实际上是为了防止房价下跌引发房价与地价的循环下跌，进而影响财政和金融安全，触发经济运行的系统性风险，同时也是地方政府在财政收入压力下为了确保土地财政的一个举措。
柏文喜认为，“限跌令”也会引发房企经营中的流动性风险，并造成房地产市场成交量的急剧萎缩甚至停滞。
他强调，近来以不少大型房企资金暴雷为代表的流动性危机的爆发，在很大程度上就是由于近期市场的急剧下行所引发，如华夏幸福资金链危机也是由于其核心市场环京经济带楼市在调控下成交量快速下滑所引发。
柏文喜分析，目前全国不同等级城市房价分化明显，在实际执行层面，限价实际上导致了楼市的价格调节这一市场功能的弱化甚至丧失，成交量的大幅下降又会引发流动性较差房企的暴雷和出清，在很大程度上和事实上加剧了楼市的大涨大跌，对楼市的稳定运行以及房企的可持续发展都有不利影响。
不过，在中国房地产数据研究院院长陈晟看来，“限跌令”是对本土房企的一种相对保护。
陈晟表示，如果一个全国性企业，特别是因为资本出现问题，出现打折过度的情况，基本上就会导致它周边的楼盘颗粒无收，甚至会引起连锁反应，造成当地楼市的不稳定。
除了限价令以外，还有哪些方式可以做到保持市场平稳？柏文喜和陈晟持相同观点，认为还要从银根、地根和交易成本的角度以及从销售端和资金端，进行各类政策的逆市场和逆周期调节，这样也可以做到“稳房价、稳地价、稳预期”。
